接下来大家聊什么他几乎都没在听。

直到旁边的吴亚君问话，李东才回神听了一下。

吴亚君问的不是自己，而是碧桂园。

碧桂园目前正在香江IPO，这几天就要上市。

之所以问碧桂园，不是因为对方现在要上市，而是碧桂园的上市给其他地产企业看到了一股风向和契机。

火热！

很火很火！

无数人追捧，无数人挥舞着钞票等着入局。

这就是目前香江的局势，从现在来看，碧桂园一旦上市，很有可能成为内地第一大地产公司。

当然，这说的仅仅是市值。

而碧桂园在国内的实力，并没有达到这个地步，甚至吴亚君觉得，自己的龙湖都可以摸一摸屁股。

这时候碧桂园IPO造成这种火热的局面，她当然也多上了几分心。

听她问起这个，李首富沉吟片刻才道：“市场火热我也略有耳闻，之前甚至还有人找过我，希望我能也一起入局，不过我拒绝了。”

吴亚君连忙道：“为什么？您不看好吗？”

“我一直信奉一个理念：当所有人都冲进去的时候赶紧出来，所有人都不玩了再冲进去。”

“现在碧桂园被炒的火热，追从者无数，这时候进场，首先是利益不会最大化，而一旦出现变故，损失却是最大化。”

“在同等条件下，这时候投资碧桂园不是最佳选择。”

说着李首富想了一下又道：“另外就是风险太大，现在炒的有些过了。他们的招股说明书我也看过，06年年末，对方净资产不过10亿港元，现在光是超额配售部分总共出让股权就能融资150亿港元左右，相当于去年年末净资产的10倍。

投资者之所以对碧桂园看好和追捧，最重要的一点就是碧桂园可以低价拿地。

他们的招股说明书显示，地价成本占总成本比例不足10%。

很多人觉得这是一个优势，实际上在我看来这恰恰是个劣势。

低价拿地，在场做房地产的企业不少，都明白这寄希望于什么，一旦出现局势动荡，风险太大了。”

吴亚君和李东几位涉足地产的老总都连忙点头，地价成本不超过总成本10%，这是什么概念？

李东的东宇地产，地价才是大头。

占据总成本的60%以上，一方面说明东宇地产在这方面开销太大，团队经营和成本控制不到位。

另一方面，则表明东宇地产足够正规和稳健。

不超过10%的地价成本，有时候可不见得就是优势，太依赖于外力了。

一旦出现变动，那就是晴天霹雳。

而且低价拿地，也不是长久之道，你在粤省能低价拿地，不代表你出去了还能低价拿地。

指望在一小块地盘上圈地，就算钱不少赚，未来前景也不见得多好。

众人不管是不是做房地产的，这时候都若有所思。

李首富没再纠结于这个话题，旁边跟着的项兵则是笑道：“这只是我们课程中一个内部案例分析，大家尽量不要外传。”

碧桂园上市就在这几天，这时候如果传出李首富不看好，那可就不好玩了。

尽管李首富本人不在乎，可一旦传了出去，那就是无故招敌。

这个敌人不单单是碧桂园那边，包括很多香江的资本大鳄。

碧桂园现在之所以被炒的火热，和那些人不无关系。

一旦上市没能达到预期，造成损失可能达到几十上百亿，这么大笔的损失，人家岂能不记恨。

众人都连忙点头，李首富却是笑道：“没必要如此，放松一点，闲谈几句罢了，难道连话都不让人说了？”

项兵干笑一声，也没再说什么。

等其他企业家开始问话，大家便绕过了这个话题。

十几分钟后，李首富去了下一桌。

吴亚君凑到李东跟前低声道：“东子，你怎么看？”

“什么？”李东疑惑道。

“碧桂园上市的事，我之前还想着，一旦碧桂园取得成功，我们龙湖也开始谋划上市。可李先生现在却是说……”

吴亚君有些郁闷道：“这一下子，弄的我有些不太放心了。”

李东淡笑道：“李先生自己也说了，这只是他一家之言。当然，按照我的意见，这两年还是稳稳为妙，龙湖扩张的步伐刚走出去，你现在又不是太缺钱，融资没太大必要。

过两年吧，那时候更稳健一些。”

吴亚君叹道：“只能这样了，至于你说的不缺钱，那都是扯淡。做我们这行的，还有谁嫌钱多？对了，东子，你们东宇地产想过拆分出来上市吗？”

“不急。”

李东摇头道：“东宇地产现在就是个壳子，没什么实质的东西。而且我们土地储备量太少，就算上市，也不见得受欢迎。”

“那远方超市呢？”吴亚君继续道：“你们之前发行了债券，显然是缺少发展资金。这时候我觉得你们远方超市完全可以拿出来拆分上市，按照目前的行情，融资百亿难度应该不大。”

“再等等吧，远方布局还没彻底完成。这时候上市，将远方推到大家眼皮子底下，不符合我的预期。”

吴亚君忍不住笑道：“外人都说你是饕餮，只能进不能出，果然没说错。说来说去，还是你这家伙想吃独食。不过独食难肥，东子，差不多就得了。你现在自己跟自己较劲呢，累不累。”

李东一边喝着红酒，一边淡笑道：“是不是饕餮，任由他们去说。至于较劲，那倒也不是，只是我有自己的规划，现在不是上市的时候。”

“那我就不多说什么了，不过这次碧桂园那边的老杨是真发了。这几天，我留心了一下，香江很多人都在议论他们上市的事。这一下子最少能融资过百亿，接下来老杨又有钱跑马圈地了。”

吴亚君一脸羡慕，李东其实也羡慕的紧。

碧桂园这时候虽然比东宇地产强不少，可真要按照净资产算，实际上还不一定比得上东宇地产。

对方土地囤积太多，可负债也高的可怕。

结果一个简单的上市，很轻松地就圈了上百亿资金来发展。

哪跟李东似的，为了30亿的债券都累的半死。

今年不但地产业火热，其实零售业也火热的不行。

07年一大堆连锁企业在香江上市，融资少的几亿，多的几十亿上百亿，这时候大家热情都很高涨。

当然，李东也知道这只是一时的虚假繁荣。

等08年金融危机到来，这些企业市值就会大幅度缩水。

到了那时候，未上市企业受到的冲击要比这些上市的企业小很多，只能说各有利弊。

就在两人闲聊的时候，时间也一点点过去。

大家问了很多问题，一顿饭吃了一个多小时，实际上真正吃饭的时间不超过一半，剩下的时候都是在问李首富问题。

而李首富也不厌其烦，一个个地回答，一个个地解释。

等饭局结束，大家也都心满意足，觉得收获颇丰。

散场前，众人又爆发了一波狂热。

拍照！

先是集体照，接着便是个人合影。

众人分别和李首富合了影，最后又在李首富热情的欢送下，才一个个依依不舍地进了电梯。